בדק בית היא בדיקה מקיפה ומקצועית המתבצעת על ידי חברות בדק בית מורשות, למגוון סוגי נכסים בנויים, ובמטרה לאתר ליקויים אשר נסתרים מן העין. בדיקות בדק בית מבוצעות על ידי צוותי בודקים המשלבים בין בעלי מקצוע בתחומי התמחות שונים, החל מתחום האינסטלציה והביוב, תשתיות החשמל, מאפיינים הנוגעים לחוזק המבנה ולאיטום ועוד.
הזמנת בדק בית מתבצעת ביוזמת הקונים של הנכס, ובסמוך לקבלת המפתח והכניסה לנכס. למרות שאין כל חובה חוקית לבצע בדיקה כזאת, מדובר בבדיקה מקיפה וחשובה מאין כמותה, שעשויה לאתר ליקויים קטנים וסמויים, בטרם יתפתחו לכדי מפגע בטיחותי, תברואתי או נזק מהותי ומורכב לתיקון למבנה ולקונסטרוקציה.
מתי נכון לבצע בדק בית
קיימות מספר סיטואציות בהן מומלץ לבצע בדק בית:
רכישת דירה מקבלן
על פניו, מרבית הרוכשים דירה חדשה מקבלן מצפים לקבל נכס מושלם ונטול תקלות מעצם היותו חדש. יחד עם זאת, דווקא נזק חדש טומן בחובו פוטנציאל לתקלות ולליקויים, ללא קשר לאיכות הבנייה ו/או לאמינות הקבלן המבצע. עבודת הבנייה אינה מבוססת על מדע מדויק, כוללת מעורבות של אנשי מקצוע רבים, קבלני משנה ואחרים. במקרים רבים באמצעות בדיקות פשוטות דוגמת איתור נזילות מים או בדיקות איטום חיצוניות, מתגלים ליקויי איטום, סדקים בצנרת, לחצי מים לא תקינים וכדומה. ליקויים אלו, גם אם מדובר בכשלים מינוריים ולא מהותיים, עשויים להתפתח לכדי רטיבות מתמשכת בקיר, פיצוצי צנרת, מים כלואים תחת הרצפות וצורך בתיקונים מורכבים ויקרים בהמשך.
בדיקת בדק בית לדירה חדשה מקבלן או בניית בית פרטי מתבצעת לאחר סיום הבנייה וקבלת טופס 4 מן הרשות המקומית, אך בטרם הכניסה לדירה עצמה. חשוב לבצע את הבדיקה בטרם קבלת המפתח והכניסה לנכס, וזאת מאחר ובדיקה בשלב זה מחייבת את הקבלן לתיקון הליקויים בהתאם לממצאי בדק הבית ודו"ח הבדיקה הרשמי, פרק זמן בן עד 30 יום.
במידה והרוכשים בחרו לקבל את הנכס כפי שהוא ולבצע את בדק הבית לאחר מכן, האחריות לתיקון הליקויים תהיה בכפוף לאחריות הקבלן בהתאם לסוג הליקוי והממצאים.
בדק בית בעת קניית דירה יד שנייה
ברכישת דירה מיד שנייה צפוי בלאי מסוים של המערכות והתשתיות, ורוכשי דירות רבים מביאים בחשבון לצד עלות הדירה גם השקעה מסוימת בשיפוץ ובחידוש הנכס.
יחד עם זאת, עשוי להיות מתסכל מאוד לרכוש דירה שעל פניו תקינה ואיכותית, ולגלות שבמקום להשקיע בצביעה ובעיצוב הבית, נדרשת החלפת תשתיות מים או איטום מחדש של הגג בעלות יקרה ולא צפויה.
בשונה מרכישת ד
ירה מקבלן אשר מגיעה עם אחריות, ומחייבת את הקבלן/יזם בתיקוי הליקויים בדירה, הסדרת הליקויים והמשמעויות הכלכליות שלהם הן נגזרת של ההסכמות ו/או החוזה הנכרת בין הצדדים.
בדיקת בדק בית ברכישת יד שנייה ניתן לבצע בשני מועדים:
- לפני רכישת הדירה- לאחר בחינת הדירה והחלטה על התאמתה לצרכי הקונים, יכול הרוכש המיועד ואף מומלץ עבורו, להתנות את התקדמות העסקה בביצוע בדיקת בדק בית על ידו. בשלב זה עשויים הצדדים להגיע להסכמות על האחריות לתיקון הליקויים במידה ויימצאו כתנאי לקיום העסקה. אפשרות נוספת היא להיעזר בממצאי הבדיקה לצורך המשא ומתן, כאשר עלות התיקון של ליקויים משמעותיים יופחת מסכום המכירה, או ככלי להימנעות כליל מרכישת נכס אשר היקף או אופי הליקויים שיימצאו בו- גדולים במיוחד.
- לאחר החתימה על הסכם ובטרם כניסה לדירה- במידה והרוכש הסתפק בסיור בנכס לצורך התרשמות ולא ביצע בדיקה מקיפה יותר, בשלב עריכת החוזה והחתימה עליו מומלץ לשלב התניה כי בטרם מסירת הנכס בפועל, יבצעו הרוכש ו/או הקונה בדיקת בדק בית מקצועית, אשר ממצאיה יחייבו את תיקון הליקויים על ידי המוכר ואישורם בבדיקה חוזרת- בטרם מועד מסירת הדירה בפועל.
אחד מתחומי הבדיקה החשובים בבדיקות מקדימות אלה עוסק ברטיבות בדש על איתור נזילות מים. בין סוגי הנזילות שחשוב לאתר ולטפל מבעוד מועד:
- נזילות מכלים וחיבורים סניטריים דוגמת ברזים, כיורים, סיפוני מים, אסלות.
- איתור נזילות מים מדוד שמש/דוד חשמלי בשל התקנה לקויה או תקלה בדוד
- איתור נזילות מים בצנרת סמויה שעשויה לגרום לרטיבות בקירות ולנזקי תשתית.
- ליקויי איטום בחדרים רטובים, חריצים פתוחים ברובה, אריחים סדוקים.
- איתור לחות והצטברות מים תת רצפתית.
כמה עולה בדק בית
עלות בדק בית נעה בין 1600-3000 ₪ ועשויה להשתנות בהתאם לגודל הנכס ומאפייני הבדיקה. מדובר בסכום נמוך ובטל בששים ביחס לעלויות של תיקונים, נזקים ומצטברים וביחס להגנה והביטחון שהיא מספקת לרוכשי הדירות בישראל.
