קומת מרתף
מרתף הוא חלק במבנה, בדרך כלל קומה אחת, שכולו מצוי מתחת לקומת הכניסה, ובדרך כלל מתחת לפני האדמה. המרתף משמש לצרכים שונים – החל מצרכים לוגיסטיים (כגון מערכות מים וחשמל) ועד לצרכי מגורים או לצורך חניית רבים.
באזורים בהם הקרקע יקרה, מבנים רבים כוללים קומת מרתף המשמשת למגורים, על מנת לחסוך בעלויות – כך, קומת המרתף מעלה את ערך המבנה בדרך כלל בכ-15%, אך היא איננה נחשבת כתוספת בניה במסגרת חישוב אחוזי הבנייה המותרים.
מרתף בבית פרטי
מרתפים בבית פרטי הפכו בשנים האחרונות לנפוצים יותר ויותר, עם עליית יוקר המחיה והתפתחות השפעות של תפיסות אדריכלות מארה"ב. לבניית מרתף בבית פרטי יתרונות רבים – הוא מרחב גדול, המאפשר לשימושים רבים ומגוונים – אחסון, חניה, אירוח, השכרה, מגורים, בילוי ופנאי.
עם זאת, לא תמיד ולא בכל אזור מגורים כדאי לבנות מרתף בבית פרטי. אחד האתגרים המרכזיים עמם מתמודדים בעלי בתים פרטיים עם מרתף הוא איטום מפני לחות ורטיבות. המרתף מצוי מתחת לאדמה, ולכן בניגוד ליתר הקומות בבית, הקירות של המרתף מצויים בסכנת רטיבות ולחות, אשר עשויות לגרום להתנפחות הטיח, להתפוררות הקיר ואף להצטברות טחב על הקירות, ולאחר מכן לפגיעה במרצפות המרתף ובמרחב כולו.
תהליכים אלו יהפכו את המרתף מקומה נינוחה המתאימה לכל מטרה למרחב לא נעים בביתכם, שעשוי לעלות לכם בהרבה זמן, מאמץ וכסף.
ישנם משתנים שונים אשר משפיעים על השאלה האם כדאי לבנות מרתף בהקשר של רטיבות ולחות. כך, למשל, כדאי לבחון את המיקום של הבית ביחס לטופוגרפיה באזור – אם המבנה נמצא באזור נמוך או באגן ניקוז, יש סכנה משמעותית להצטברות של רטיבות. כמו כן, כדאי לבחון את סוג הקרקע – למשל, קרקע חולית היא מתאימה יותר לבניית מרתף מאשר קרקע חרסיתית.
כדי לדעת מה סוג הקרקע שלכם, יש לבצע קידוח בדיקה ולוודא שאכן תכניות בניית המרתף מתאימות למצב הקיים מתחת לפני הקרקע.
| סוג הקרקע | התאמה למרתף |
| קרקע סלעית | מתאימה לבניית מרתף, אך עלויות הבנייה גבוהות – המים לא יצטברו על קירות המרתף, אך חפירת המרתף תהיה קשה ומורכבת יותר. |
| קרקע חולית | המתאימה ביותר לבניית מרתף – המים יחלחלו מהר מטה, ולא יצטברו על קירות המרתף. |
| קרקע חרסיתית | המורכבת ביותר לבניית מרתף – המים מחלחלים לאט מאוד או לא מחלחלים, ולכן מצטברת רטיבות על קירות המרתף. |
בניית מרתף בבית קיים
בעלי בתים ישנים לעתים רוצים להרחיב את הבית באמצעות בניית קומת מרתף – אשר נהייתה נפוצה, כאמור, רק ב-15 השנים האחרונות. בניית מרתף בבית קיים ומאוכלס עשויה להיות מורכבת ויקרה יותר מבניית מרתף לכתחילה על בסיס תכנית הבנייה, אך היא לחלוטין אפשרית!
יחד עם זאת, על מנת שחפירת המרתף תעשה בצורה מקצועית, בטיחותית ומהירה – חייבים לבצע את העבודה בלווי מהנדס, אשר ייתן אישור לתכנית לאחר ביצוע סדרה של בדיקות למבנה. כמו כן, יש צורך בקבלת היתר מהרשויות – בדרך כלל העירייה או המועצה המקומית.
המורכבות של הליך בניית המרתף ישתנה ממבנה למבנה, בהתאם ליסודות של המבנה, לצורך בהצבת יסודות חדשים בטיחותיים יותר ולהתאמות שיש לעשות לו – אך בניית מרתף חדש בבית קיים היא כמעט תמיד אפשרית, ואף במקרים רבים מומלצת ויעילה מאוד.
עלות בניית מרתף
עלות בניית מרתף, ככל עלות בנייה, היא איננה עניין פשוט וזול, והיא משתנה ממקרה למקרה לפי המבנה, הגודל, אופי הקרקע ומורכבות הבנייה. עם זאת, במקרים רבים בניית מרתף משתלמת מאוד.
זאת, מפני שהמרתף בדרך כלל יעלה באופן ניכר את שווי הנכס (בכ-10-20%), ישפר את רווחת בני הבית, ובו זמנית המרתף לרוב לא נחשב כתוספת בנייה בעבור הרשות המקומית (ולכן לא נדרש לשלם עליו תוספת בתשלומים הקבועים על פי גודל הבית). במובן הזה, למרות עלויות הבנייה, בניית המרתף עשויה להיות בחירה יעילה ונכונה מבחינה כלכלית.
ישנם מספר משתנים שמשפיעים על העלות של בניית המרתף:
- עלויות הכנת השטח להקמת המרתף – למשל, אם יש צורך בביצוע ניקוי, גיזום או חיתוך של בטון, תהיה לכך עלות נוספת.
- חפירת המרתף ופינוי האדמה – זהו אחד השלבים המרכזיים בבניית המרתף, והוא בדרך כלל ישתנה במחירו על פי גודל המרתף הרצוי ועל פי סוג הקרקע. חפירת המרתף נעשית באמצעות מחפר ומעמיס, שהם כלים שיש עלות לכל יום עבודה שלהם – וככל שהמרתף גדול יותר, כך עלות השימוש בהם תעלה. חפירת המרתף תשתנה גם בהתאם לסוג הקרקע.
- פינוי הפסולת מהמרתף – כמות הפסולת שיש לפנות לאחר החפירה, ואמצעי הפינוי שייבחר על ידי בעל הנכס, אף הם ישפיעו על עלות בניית המרתף.
- איטום וגימור – עבודת האיטום, כאמור, היא חשובה על מנת שהמרתף יהיה יחידה נעימה למגורים, לאחסון או לכל צורך אחר. בהתאם לסוג הקרקע ולמיקום הבית, יידרשו עבודות איטום שונות כדי להבטיח שהמרתף מבודד בצורה אופטימלית, ולתהליכים אלו יש עלות נוספת ומשתנה.
אז כמה עולה לבנות מרתף? העלות משתנה. בהנחה גסה, העלות של בניית מרתף בבית ממוצע תהיה כ-250-350 אלף ₪. עם זאת, יש לציין כי יש הבדל משמעותי בין בניית מרתף בבית קיים – שהעלות שלה תהיה גבוהה יותר – מאשר בניית מרתף לכתחילה בפרויקט נדל"ן חדש, על בסיס תכניות הבנייה הראשוניות – שהעלות שלה בדרך כלל תהיה נמוכה יותר.
בניית יחידת דיור במרתף
אחד היתרונות המרכזיים של בניית מרתף, היא האפשרות לבנות בו יחידת דיור. משפחות רבות מעוניינות בבית גדול ומרווח על מנת לגדל ברווחה את הילדים, אולם לאחר מספר שנים ההורים נותרים עם בית גדול מדי לצרכים שלהם.
סגירת המרתף ליחידת דיור נפרדת, עם כניסה נפרדת, יכולה להיות פתרון מצוין לצורך השכרת היחידה לסטודנטים או זוגות צעירים, ולספק לבעלי הנכס הכנסה נוספת.
אם אתם מתכננים לבנות מרתף כדי להעמיד בו בעתיד יחידת דיור, כדאי לייצר בו תשתיות המאפשרות להעמיד בו מטבחון, מקלחת ושירותים, וכן מומלץ לייצר בו חצר אנגלית או חלונות גבוהים שיאפשרו כניסת אור ואוויר למרתף.
כמו כן, יחידת דיור המאפשרת השכרה נפרדת דורשת כניסה פרטית, ולכן כדאי לתכנן את המרתף במיקום בו ניתן לבנות בעתיד כניסה נפרדת.
כמו כן, לפי חוק התכנון והבנייה, הפיכת המרתף ליחידת דיור מחויבת באישור של הרשות המקומית. לא אחת, מנסים יזמים לעשות מניפולציות באמצעות יצירת מרחבים מסוימים המשותפים לבית המרכזי וליחידת הדיור, כדי "להוכיח" שמדובר בעצם ביחידת דיור אחת למגורים, ולא בשתי יחידות נפרדות, על מנת להימנע מהפקת ההיתר.
עם זאת, מומלץ לבצע כל הליך נדלנ"י בצורה חוקית ומסודרת, על מנת להימנע מתקריות לא נעימות בעתיד אשר עשויות להיות בעלות השלכות כלכליות או משפטיות קשות.
איך בונים מרתף עמיד ויבש
התמודדות עם אתגר הנזילות היא חלק בלתי נפרד מתהליך בניית מרתף. כדי להבטיח כי המרתף שלך ישאר עמיד ויבש לאורך זמן, חשוב לתכנן מראש וליישם שיטות מונעות. ראשית, עליך להבטיח איטום מלא של קירות המרתף והרצפה כדי למנוע חדירת מים. שימוש בחומרי איטום איכותיים ובטכנולוגיות מתקדמות יכול למנוע נזקים עתידיים ולשמור על המרחב יבש ונעים לשהות בו. כמו כן, חשוב לתכנן מערכת ניקוז מתאימה המאפשרת הולכת מים יעילה מהמרתף. לבסוף, שקול התקנת משאבת ניקוז (סוללה) שתפעל במקרה של הצפה ותסייע לשמור על יובש המרתף. עם תכנון נכון ויישום מוקפד של אסטרטגיות אלו, תוכל להנות ממרתף עמיד ומוגן מנזילות.
לסיכום
בניית מרתף עשויה להיות יעילה מאוד כלכלית, לשפר את רווחתכם, ובעתיד אף להעניק לכם אפיק הכנסה פסיבית נוסף.
לכן, רבים בוחרים בשנים האחרונות לבנות פרויקטי נדל"ן הכוללים מרתף ואף לחפור מרתף בבית המגורים הקיים שלהם. עם זאת, כל הליך בנייה כזה חייב להיות מלווה במהנדס מורשה, בתכנון מקצועי בהתאם לכל הבדיקות הנדרשות ולהיעשות באופן חוקי ובטיחותי על בסיס כל ההיתרים הנדרשים.
בהקשר של בניית מרתף, קיצורי דרך עשויים לגרום לליקויים רבים ומשמעותיים, שעלולים לעלות לכם בהרבה זמן, מאמץ וכסף.
