בניית בית פרטי או מבנה היא תהליך מורכב, אשר עשוי להימשך זמן רב, כולל בתוכו מספר שלבים ומשלב אנשי מקצוע רבים – מהנדסים, מעצבים, קבלנים וכיוצא באלה. במרבית תהליכי הבנייה כיום מעורב אף קבלן שלד – שהוא אחראי על בניית השלד של הבניין או המבנה.
השלד הוא החלק החשוב והמרכזי ביותר במבנה בטון – הוא מתחיל מיסודות המבנה ויציקות הבטון שמצויות בחלקו התחתון של המבנה, דרך קירות המבנה (הפנימיים והחיצונים), עד לגג המבנה, ובמבנים עם מספר קומות – אף המדרגות, התקרות והרצפות של כל הקומות.
קבלן השלד מנהל את כל הליך בניית השלד, שבמרבית המקרים הוא החלק הארוך והמורכב ביותר בתהליך הבנייה. קבלן השלד מתחיל את העבודה כאשר שטח הבנייה ריק לגמרי ואפילו לא מסומן, ובסוף תהליך העבודה שלו עומד מבנה מוכן, אשר נותר רק לעצב אותו באמצעות טיח, צבע, חשמל, צנרת וריהוט.
קבלן השלד מיישם את תכניות העבודה של המהנדס, שלב אחר שלב, בצורה מדויקת ככל האפשר, על מנת להבטיח שהמבנה יהיה בטיחותי וייבנה באופן חוקי ללא חריגות וללא ליקויים.
קבלן שלד רשום
קבלן השלד הוא אחת הדמויות המרכזיות ביותר בהקמת המבנה שלכם – הוא אחראי על היציבות של המבנה, על התקינות שלו, על הקמת המבנה בהתאם לתכנון, על כך שהעבודה במתחם תהיה בטיחותית, מהירה וזולה. על כן, חשוב מאוד לשכור שירותים של קבלן שלד רשום בלבד – בהתאם לחוק במדינת ישראל.
רשם הקבלנים במשרד השיכון מנהל פנקס קבלנים, אשר בו מצויים כל הקבלנים המורשים במדינת ישראל. אם אתם בונים בית חדש, אתם רוצים שהקבלן שלכם יהיה רשום בפנקס הקבלנים ממספר סיבות.
ראשית, קבלן רשום עשוי לאבד את הרישיון שלו אם יפעל באופן בלתי חוקי או לא בטיחותי – ובמובן הזה, הרישיון הרשמי מטעם משרד השיכון מאפשר לכם להיות בטוחים כי הקבלן יעשה כל שביכולתו על מנת לעמוד בכל ההוראות הבטיחותיות והחוקיות.
מלבד זאת, משרד השיכון עורך בדיקה לכל אדם המבקש להירשם כקבלן, כי הוא אוחז בכישורים, בידע וביכולות הנדרשים על מנת לקבל את הרישיון לכך. במובן הזה, הרישיון מהווה עבורכם תעודה המבטיחה כי הקבלן אותו אתם מעסיקים הוא איש מקצוע שעומד בסטנדרט מקצועי מוגדר
מחיר קבלן שלד
פעמים רבות קבלנים קובעים את המחיר בהתאם למ"ר, ובדרך כלל המחיר נע בין 1,700 שקלים למ"ר ועד 2,400 שקלים למ"ר.
המחיר של שירותי קבלנות שלד משתנים מעת לעת ומאיש מקצוע לאיש מקצוע. ישנם שלושה משתנים מרכזיים שיקבעו את המחיר: חומרי העבודה, השכר שמשלם הקבלן לפועלי הבניין והרווח האישי של הקבלן. המחיר של שלושת הרכיבים הללו הוא משתנה בהתאם לפרויקט, לתקופה ולקבלן.
כך, למשל, מחירים של חומרי הבנייה משתנים מעת לעת, ובדרך כלל מותאמים למדד תשומות הבנייה (מחירי הברזל, למשל, עלו בשנתיים האחרונות בעשרות אחוזים). שכר העבודה של הפועלים, וכמות הפועלים הנדרשת, אף הם משתנים מחברה קבלנית אחת לאחרת. הרווח הקבלני בדרך כלל נע בין 15% בפרויקטים גדולים ל-30% בפרויקטים יותר קטנים.
לעתים המחיר משתנה גם בהתאם למיקום הגיאוגרפי של הנכס – קבלן שלד בצפון, קבלן שלד בדרום וקבלן שלד במרכז לעתים יגבו מחירים שונים, בהתאם לשינויי המחירים.
יחד עם זאת, ישנם משתנים רבים מלבד גודל המבנה שישפיעו על הבדלי המחירים בין פרויקטים – למשל, הצורך במנופים, משאבות ביטון או הקמת חדרי ממ"ד; מיקום אתר הבנייה עשוי להשפיע על מחיר השירות הקבלני; לחפירה עמוקה באדמה עשויות להיות עלויות גבוהות וכו'.
למאמר המלא בנושא מחירים של קבלן שלד >>
חוזה קבלן שלד
הסכם עבודה עם קבלן שלד
הסכם העבודה עם קבלן השלד הוא שלב משפטי חשוב ביותר בבנייה, שכן הוא מכסה אתכם ומגן עליכם מבחינה משפטית בהקשרים שונים. ראשית, כאמור, בדרך כלל המחיר שקבוע בהסכם העבודה עשוי להשתנות בהתאם לתנודות, ולכן כדאי להבטיח כי בהסכם היכולת של הקבלן להשפיע על המחיר בדיעבד היא מוגבלת – כדי שלא תמצאו את עצמכם בעיצומו של תהליך הבנייה, ללא הון מספיק על מנת להשלים אותו.
שנית, כדאי לקבוע בהסכם העבודה עם קבלן השלד את זמני הבנייה, לדוגמא כמה זמן לוקח לבנות בית פרטי? ואת החריגות והאיחורים המותרים על פי החוזה. כך, תוכלו לדעת לאיזה אורך של חריגות בזמני הבנייה עליכם לצפות, וגם לתאם ציפיות ולהסכים מול קבלן השלד על הצרכים שלכם בהיבט הזה.
יש לציין, כי לעתים ייתכנו חריגות בזמני הבנייה שלא ניתן לשלוט בהן – מסיבות רבות ושונות – אך, בכל זאת, מומלץ לקבוע הוראות הנוגעות לעניינים אלה בחוזה העבודה עם הקבלן.
למאמר המלא בנושא חוזה עם קבלן שלד >>
אחריות קבלן שלד
מלבד זאת, חשוב לשים לב לכך שהחוזה יקבע תנאי אחריות קבלן שלד. ככלל, גם אם תנאי אחריות הקבלן לא קבועים בחוזה, הם קבועים בחוק ולכן מוענקים לבעל הנכס בכל מקרה. עם זאת, על מנת להימנע מחילוקי דעות בעתיד, כדאי לכלול מראש הוראות בדבר אחריות כבר בחוזה.
ברכישת דירה מקבלן שלד, לקונים יש זכויות רבות בכל הנוגע לליקויי בנייה, בעוד רכישת בית מיד שניה או שלישית אינה מקנה זכויות אלו לרוכשים. ישנן שתי תקופות אחריות משמעותיות לקבלן השלד:
תקופת הבדק – תקופה שמתחילה בעת מסירת המבנה מקבלן השלד לקונים, ובה הקבלן אחראי לתקן ליקויי בנייה שגרמו לנזקים, אלא אם הוכיח שהנזק נגרם בשל פעילות של הקונה, ולא בשל ליקוי בבנייה. אורך התקופה משתנה בהתאם לליקוי, והוראות אלו קבועות בתוספת לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. כך, קבוע בחוק המכר כי אורך תקופות הבדק לפי ליקוי יהיה כך:
| הליקוי | תקופת הבדק |
| נזק למסגרות ונגרות, אלומיניום ופלסטיק | שנתיים |
| ליקוי בריצוף או חיפוי פנים | שנתיים |
| ליקוי במרצפות קומת קרקע, חניות, חצר, מדרכות ושבילים | שלוש שנים |
| ליקוי במערכות בידוד תרמי | שלוש שים |
| פגם בצנרת ומערבות מים, הסקה וביוב | ארבע שנים |
| כשלי איטום במבנה | ארבע שנים |
| התקלפות או התפוררות חיפויי חוץ | שבע שנים |
תקופת האחריות – בתקופה זו נקודת המוצא היא שהקבלן איננו אחראי על ליקויים במבנה, אלא אם כן הוכיח הקונה כי הגורם לליקוי הוא ליקוי בבנייה, ולא בלאי סביר או נזק שנגרם כתוצאה משנות השימוש בתשתית או במבנה.
ניתן לשים לב שההבדל המרכזי בין תקופת הבדק לתקופת האחריות, הוא שבתקופת הבדק הקבלן נדרש להוכיח שהנזק לא נגרם באשמתו, ואם לא הוכיח זאת, אז נקודת המוצא היא שהאחריות מוטלת על הקבלן;
לעומת זאת, בתקופת האחריות הקונה נדרש להוכיח שהנזק נגרם באשמת הקבלן ותהליכי הבנייה הרשלניים, ואם לא הצליח להוכיח זאת – נקודת המוצא היא שהאחריות מוטלת על בעל הנכס.
קבלן שלד ללא חומר
מודל נוסף בו עובדים קבלני שלד שונים, הוא מודל של "קבלן שלד ללא חומר" – כלומר, הקבלן מביא את כוח העבודה והידע המקצועי, אך איננו רוכש את חומרי הבנייה. לעתים, נבחר במודל עבודה זה כאשר הקבלן איתו אנחנו רוצים לעבוד קובע מחירים לתשומות הבנייה שהם גבוהים ממחירי השוק או במקרים בהם יש לקונה מקור עצמאי לחומרי בנייה.
בכל אופן, מודל זה נועד למקרים בהם הקונה רוצה לערוך הפרדה בין שירותי הקבלנות שאחראיים על חומרי הבנייה לבין שירותי הקבלנות שאחראים על כוח האדם והבנייה בפועל.
לסיכום, קבלן השלד הוא איש המקצוע החשוב ביותר בהקמת המבנה, ושכירת שירותיו של קבלן שלד מומלץ, רשום ומקצועי יכולים להקל מאוד על הליך הבנייה, להפוך אותו למהיר יותר, בטיחותי יותר ולסוך עיכובים והוצאות מיותרות. הליך הבנייה הוא בכל מקרה הליך יקר ומפרך, ולכן בחירת קבלן שלד עשויה להקל עליכם מאוד.
