הממ"ד הוא חלק ייחודי ובלתי נפרד מנוף הבנייה בישראל ונובע מצרכי הביטחון הדחופים של המדינה. מאז נכנסה לתוקפה בשנת 1992 החובה לבנות ממ"ד, השנתה צורת הבנייה והתכנון של בתים בישראל. ואולם, במבנים ישנים יותר עולה לפעמים הצורך להוסיף ממ"ד אל הבית הבנוי על מנת להגן ולמגן את יושבי הבית.
במדריך זה נסקור את כל העובדות המרכזיות אשר חשוב לדעת בעת בניית ממ"ד במבנה חדש או הוספת ממ"ד למבנה קיים, בין אם מדובר בבית משותף או בבית פרטי צמוד קרקע.
אז מה זה בעצם ממ"ד
ראשי התיבות ממ"ד מציינות את הצירוף "מרחב מוגן דירתי" אשר כשמו כן הוא, מספק הגנה ליושבי הדירה או בית המגורים הפרטי במקרה של מתקפת רקטות או טילים על האוכלוסייה האזרחית. חדר הממ"ד הוא למעשה אחד מחדרי הבית, אשר בנוי מבטון מזויין ופלדה, דבר המבטיח עמידות ושרידות לפגיעות שונות בבית. ממ"ד מאפשר לבני המשפחה להימלט אליו במקרה של התקפת טילים על אוכלוסייה אזרחית ומציל חיים. ג
ודלו של ממ"ד תקני עולה על 9 מטרים רבועים לפחות, ונפחו המינימלי הוא 22.5 מטר מעוקב. על הממ"ד לכלול לפחות שני פתחי אוורור וכן עובי קירות מינימלי של 25 ס"מ העשויים מבטון מזויין. בעתות שגרה, חדר הממ"ד משמש כחדר רגיל לכל דבר ועניין בבית, ויכול לשמש כחדר משחקים, חדר שינה או משרד ביתי.
עד שנת 1992 החובה לבנות ממ"ד לא הייתה קיימת, אולם לאחר שכלל תושבי מדינת ישראל נאלצו להיכנס למרחב מוגן ובעונה אחת בעת מלחמת המפרץ הראשונה, מקבלי ההחלטות הבינו שהפתרון המסורתי בדמות מקלטים ציבוריים אינו נותן מענה מספק לצרכי האוכלוסייה. חובה התקנת הממ"ד חלה הן בבתי מגורים פרטיים צמודי קרקע והן בבתים משותפים רבי קומות.
צורך זה בולט במיוחד בשנים האחרונות בהן לצערנו מתקפות רקטות מכיוון רצועת עזה לא פוסקות כל העת, ומחייבות את האזרחים, וביניהם ילדים קטנים וקשישים, להיכנס למרחב המוגן לעיתים תוך פחות מדקה בודדה. פגיעות ישירות בבתים (לא עלינו) הוכיחו שביכולתו של המרחב המוגן להציל חיים פשוטו כמשמעו. על כן, בניית ממ"ד הינה בגדר הכרח מציל חיים במציאות הביטחונית המורכבת של מדינת ישראל, ובכל מקרה הינה חובה על פי חוקי התכנון והבנייה.
פרט להיבט הבטחוני החשוב, בניית ממ"ד יכולה לסייע בהגנה על יושבי הבית במקרה של רעידת אדמה שעשויה לפקוד את מדינת ישראל. עקב מבנה הממ"ד וחומר הבנייה הייחודי שלו, לממ"ד יש יכולת שרידות גבוהה יותר משאר חלקי הבית וכך היכולת לשרוד רעידת אדמה, ובכך להגן על בני המשפחה, גבוהה וכדאית.
כמה זמן לוקח לבנות ממ"ד?
משך תהליך בניית ממ"ד משתנה ממקרה למקרה. דרך הבנייה המהירה ביותר היא הוספת מרחב מוגן יביל בחצר הבית לאחר השגת אישורים. בממוצע, משך הבנייה של ממ"ד כחדר נוסף עשויה לקחת בין שבועיים לחודש כאשר תתכנה חריגות לכאן ולכאן.
בבניינים משותפים, משך הבנייה לוקח מטבע הדברים, זמן ארוך יותר. בנוסף, פרט לענייני הבנייה עצמה, השגת הסכמות בעלי הדירות בבניין יכולה להאריך את הליך הבנייה הכולל (הרחבה בהמשך).
*אל חישוב זה יש להוסיף את משך הוצאת היתר הבנייה מהרשות המקומית.
בניית ממ"ד בבית פרטי
כאמור, החל משנת 1992 חלה חובה חוקית על כל בית שנבנה לכלול בתוכו ממ"ד. מכיוון שלצורך עלייה על הקרקע נדרש קבלת היתר בנייה מידי הרשות המקומית, ואישור כזה לא יינתן ללא תכנון ממ"ד, לא תתכן בניית בית ללא תכנון וביצוע ממ"ד.
ואולם, ישנם בתים פרטיים רבים אשר נבנו בטרם הוחלה החובה ועל כן הם אינם מצוידים כעת בממ"ד. במקרה כזה, ניתן להוסיף ממ"ד למבנה הקיים באחת משתי הדרכים הבאות:
- הוספת ממ"ד בחדר קיים. במידה ובחרתם למגן חדר קיים בבית, תוכלו לעשות זאת על ידי עיבוי הקירות ועמידה בדרישות של פיקוד העורף. מיגון חדר קיים אינו חייב בקבלת אישור בנייה מאת המועצה המקומית שכן מדובר בשינוי פנים חלל הבית ולא בשינוי חיצוני. מבחינה זו, עלות הסבת חדר קיים לממ"ד זולה יותר הן מבחינת עלות הוצאת האישורים מהרשות המקומית והן מבחינת משך העבודה והחומרים.
- בניית ממ"ד בחצר. אפשרות זו למעשה מציעה הוספה של השטח הבנוי של הבית וככזו מחייבת הוצאת אישורים מהרשות המקומית שכן בניית ממ"ד ללא היתר הינה עבירה פלילית ועלולה לגרור הטלת קנסות. ראשית עליכם לוודא האם אתם בכלל זכאים להוספת שטח בנוי במגרש שלכם. במידה והתשובה שלילית, ייתכן שתיאלצו לוותר על אופציה זו או לבקש החרגה מהרשות המקומית. אם התשובה חיובית, עליכם להגיש בקשה להיתר לשינוי המבנה הקיים יחד עם צירוף אישורים הנדסיים ואדריכליים. לאחר קבלת ההיתרים, ובמידה ולא התקבלה התנגדות מהשכנים, תוכלו להתחיל בבניית הממ"ד.
מטבע הדברים, הוספת חדר לבית הינה תהליך יקר יותר מהסבת חדר קיים לממ"ד אך מנגד, הגדלת השטח הבנוי בבית והוספת ההגנה שמעניק הממ"ד עשויים דווקא להעלות את שווי הנכס הכולל, ולהשתלם מהבחינה הכלכלית יותר מאשר האופציה הזולה יותר.
במידה ואתם מתגוררים פחות מ-9 קילומטרים מקו גבול כלשהו, אתם זכאים למימון מלא של הוספת חדר ממ"ד למבנה קיים. במידה ואינכם עומדים בקריטריון הנ"ל עלות ההקמה של הממ"ד מוטלת על עליכם במלואה כבעלי הנכס.
הוספת ממ"ד בבית משותף
תהליך הוספת ממ"ד בבית משותף הינו תהליך שונה לחלוטין מבניית ממ"ד בבית פרטי. החוק בישראל קובע כי על מנת שבית משותף קיים יוכל לבנות מרחבים מוגנים, נדרשת הסכמה של 60% לפחות מבעלי הדירות בבניין. לעיתים, השגת שיעור הסכמה זה אינו פשוט שכן עלות הקמת חדרי הממ"ד גבוהה ואינה אפשרית לחלק מבעלי הדירות.
על כן, במידה ואתם מעוניינים בהקמת ממ"ד אתם יכולים לפעול באחת הדרכים הבאות:
- השגת הסכמה נרחבת של הדיירים – במידה ואחד הדיירים בכל זאת מתנגד, החוק קובע שלא יהיה בכוחו לעצור את מימוש הפרויקט אם הושג הרוב הדרוש והוא יהיה חייב לשאת בעלויות.
- ביצוע פרויקט תמ"א 38 – אחד החסרונות המרכזיים בהשגת הסכמת הדיירים הינו העובדה שבעלי הדירות יאלצו לשאת במלוא עלות הקמת הממ"דים ואופציה זו יקרה יותר מהוצאה לפועל של פרויקט תמ"א 38. למעשה, כאשר קבלן מקים פרויקט במסגרת תמ"א 38, הוא מחויב בבניית ממ"ד בדירות החדשות. ואולם, הוצאה לפועל של פרויקט שכזה סבוכה לעיתים ולוקחת זמן רב.
לפיכך, לכל אחת מהחלופות היתרונות והחסרונות שלה, ועליכם לנקוט בדרך הפעולה העדיפה עבור מצבכם האישי והכלכלי.
לעיתים עולה סברה שמא ניתן לנקוט בדרך של בניית ממ"ד על עמודים כלומר, בניית חדר רק בדירות שמסכימות לכך, ו"דילוג" על המתנגדים. אופציה זו אינה אפשרית שכן ממ"ד תיקני נדרש להיות בעומק יסודות המבנה, וייצובו על עמודים אינו אפשרי.
לסיכום נקודה זו:
| צורת הוספת הממ"ד | יתרונות | חסרונות | |
| בית פרטי | חדר קיים | הדרך הזולה והמהירה ביותר.
לא נדרש הוצת היתר בנייה מהרשות המקומית. |
צמצום חדר קיים על ידי עיבוי הקירות פנימה.
אי מיצוי זכויות הבנייה בנכס. |
| חדר חדש | הוספת שטח בנוי לבית המגורים וניצול מירבי של זכויות הבנייה בקרקע.
פוטנציאל להשבחת ערך הנכס בצורה משמעותית. |
אופציה יקרה יותר.
לעיתים לא אפשרית עקב ניצול מקסימלי של זכויות הבנייה בנכס. נדרש הוצאת היתר בנייה. |
|
| בית משותף | הוספה עצמאית | דרך מהירה יותר מאישור של תמ"א 38.
ייתכן שמדובר באופציה הזמינה היחידה בהינתן שתוכנית התמ"א לא מאושרת מבחינה תכנונית. |
קושי בשכנוע 60% מבעלי הדירות בכדאיות הפרוייקט.
צורך בתשלום עלויות המיגון מכיסם של בעלי הדירות |
| הוספה דרך תמ"א 38 | בעלי הדירות לא נושאים בעלות הבנייה. | הליך אישור תכנוני ארוך |
הרחבת ממד קיים
בנוסף לשתי הדרכים העיקריות לבניית ממ"ד בבית פרטי, קיים גם פתרון של הרחבת ממד. פתרון זה מאפשר לבעלי בית פרטי להוסיף חדר נוסף לבית, אשר יהפוך לממ"ד. הרחבת ממד דורשת הוצאת היתר בנייה, אך היא יכולה להוות אופציה נוחה ומשתלמת עבור בעלי בתים פרטיים שרוצים להוסיף ממ"ד לביתם מבלי לוותר על שטח שימושי אחר.
הרחבת ממד יכולה להתבצע במספר דרכים ועלות הרחבת ממד משתנה בהתאם למספר גורמים, כגון סוג הבית, גודל החדר המתווסף ועלויות הבנייה באזור.
יתרונות הרחבת ממד
להרחבת ממד מספר יתרונות, כגון:
- הוספת שטח שימושי לבית: הרחבת ממד מאפשרת להוסיף חדר נוסף לבית, אשר יכול לשמש כממ"ד או כחדר נוסף לשימוש המשפחה.
- שיפור הנראות של הבית: הרחבת ממד יכולה לשפר את הנראות של הבית ולהפוך אותו למושך יותר.
- הגדלת ערך הנכס: הרחבת ממד יכולה להגדיל את ערך הנכס, שכן היא מוסיפה לו שטח שימושי ומשתפרת.
לסיכום, הרחבת ממד היא פתרון אפשרי לבעלי בית פרטי שרוצים להוסיף ממ"ד לביתם.
פתרון זה מציע מספר יתרונות, אך הוא גם דורש מחשבה ותכנון טרם ביצוע הפרויקט.
אז כמה עולה לבנות ממ"ד?
עלות בניית ממ"ד בבית פרטי נעה בין 90,000 ל-120,000 שקלים, כתלות במאפיינים השונים של העבודה.
עלות בניית ממ"ד משתנה מאזור לאזור בארץ:
במידה אתם גרים באזור הגבול (עד 9 ק"מ), הנכם זכאים למימון מלא של בניית הממ"ד מהמדינה. בשאר האזורים עלות בניית ממ"ד משתנה בהתאם להיצע הקבלנים. בנוסף, ייתכן שתנאי השטח יקשו על הבנייה כמו גם ייתכן שלגודל החדר הנבחר תהא השפעה על העלות.
עלות בניית ממ"ד בבית משותף עשויה להיות נמוכה יותר פר דירה, שכן הגשת בקשת הוצאת ההיתר נעשית פעם אחת בשם כלל הדיירים, דבר שמפחית את עלויות הבירוקרטיה בכמה עשרות אלפי שקלים בודדים לדירה. במידה והממ"ד מתווסף בהליך של תמ"א 38, עלויות אלו מוטלות על הקבלן המבצע.
לסיכום, הליך בניית ממ"ד משתנה לפי סוג בית המגורים והבחירה שלכם בצורת הממ"ד הרצויה. יחד עם זאת, בניית ממ"ד הינה חובה ועשויה להציל חיים במצבי חירום.
אנחנו באתר קבלן שלד מומלץ נשמח לסייע לכם, למידע נוסף והצעת מחיר צרו איתנו קשר!
